La pregunta está mal planteada
"Preventivo o correctivo" se plantea como si fuera una elección de filosofía. No lo es. Todo inmueble en operación hace las dos cosas, y el que dice hacer solo preventivo simplemente no está contando las reparaciones de emergencia.
La pregunta útil es de asignación: con el presupuesto que tienes, qué equipos merecen un programa preventivo y cuáles pueden operar hasta la falla sin consecuencia grave. Un motor de bomba contra incendio y una chapa de puerta de bodega no merecen la misma atención, y tratarlos igual es la forma más común de gastar mucho y proteger poco.
El criterio: qué pasa si falla
Para clasificar tus equipos, una sola pregunta ordena casi todo: si esto falla hoy, ¿qué se detiene y a quién afecta?
Hay equipos cuya falla detiene la operación completa del inmueble, como una subestación, una bomba de agua o un elevador único. Hay equipos cuya falla afecta la seguridad de las personas, y ahí no hay discusión de costo. Hay equipos cuya falla es molesta pero tolerable por unas horas. Y hay equipos que puedes reemplazar cuando mueran sin que nadie lo note.
Ese ejercicio se hace una vez, en una hoja, con el equipo de operación. Toma una tarde y suele revelar que el programa preventivo vigente está atendiendo con la misma frecuencia cosas de los cuatro grupos.
Lo que ya estás obligado a hacer preventivo
Antes de diseñar un programa, conviene saber qué revisiones ya son obligatorias, porque suelen ser también las que se pasan por alto.
La NOM-002-STPS-2010 exige revisión mensual de extintores, y no basta con hacerla: pide registro con la fecha, el nombre o identificación de quien la realizó, los resultados, las anomalías identificadas y el seguimiento que se les dio. Esa estructura de registro, con responsable y seguimiento, es un buen modelo para el resto de tu programa aunque no sea obligatorio.
La NOM-009-STPS-2011 pide revisar el andamio antes de cada uso y después de cualquier incidente, y colocarle una tarjeta visible con la fecha y el nombre de quien lo revisó. Es mantenimiento preventivo con evidencia, aplicado a un equipo que la mayoría de los administradores ni siquiera considera parte de su inventario porque es del contratista.
La bitácora que sirve
Casi todos los inmuebles tienen bitácora. Muy pocas sirven, porque registran que se hizo algo pero no lo que hace falta para decidir.
Una bitácora útil permite responder tres preguntas sin llamar a nadie: cuántas veces ha fallado este equipo en los últimos doce meses, cuánto se ha gastado en él acumulado, y cuánto tiempo estuvo fuera de servicio. Con esas tres, la decisión de reemplazar en vez de seguir reparando deja de ser una corazonada y se vuelve un cálculo.
Si tu bitácora no puede contestarlas, no necesitas un sistema más caro. Necesitas agregar tres columnas.
El error de tercerizar sin especificar
Contratar mantenimiento preventivo con un tercero es razonable. Contratarlo sin especificar qué incluye es la fuente número uno de sorpresas.
El contrato debería decir qué equipos cubre por nombre, con qué frecuencia, qué actividades comprende cada visita, si las refacciones van incluidas o se cobran aparte, y qué evidencia entrega el proveedor después de cada intervención. Sin ese último punto, tu programa preventivo existe solo en la factura.
Y conviene fijar el tiempo de respuesta para correctivos por separado, diferenciado por criticidad. Un proveedor que atiende en 48 horas es aceptable para una luminaria y es inaceptable para la bomba de presión.
Fuentes y nota metodológica
NOM-002-STPS-2010, en lo relativo a la revisión mensual de extintores y el contenido de sus registros, y NOM-009-STPS-2011, sobre revisión de andamios y su tarjeta de condición, ambas publicadas en el Diario Oficial de la Federación.
El resto del artículo es criterio profesional de operación de inmuebles, no obligación normativa, y así conviene presentarlo. Última verificación: agosto de 2026.
Enlaces directos: NOM-002-STPS-2010 · NOM-009-STPS-2011.
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